Le loyer affiché n’est pas toujours le montant réellement payé. Avec un bail net net net, le locataire assume le loyer de base ainsi que sa part des frais d’exploitation : taxes, assurances et entretien. Si ces frais sont ignorés, la comparaison entre deux locaux est faussée.
Voici comment lire ces frais : lesquels sont visés, comment votre part est calculée, quels documents demander et quand faire vérifier le calcul. Vous pourrez comparer des locaux sur leur coût réel, et non sur le seul loyer affiché.
Bail net net net : que signifie cette expression ?
En général, un bail net net net, aussi appelé triple net, met à la charge du locataire sa part de l’ensemble des dépenses de l’immeuble, en plus du loyer de base. Ces dépenses sont appelées frais d’exploitation.
Les appellations brut, net, double net ou triple net désignent surtout la part de ces frais que vous assumez, et leurs définitions varient d’un contrat à l’autre. C’est le texte du bail qui compte, pas son étiquette.
L’OACIQ consacre d’ailleurs une page à la terminologie associée au loyer commercial.
Loyer net et loyer additionnel : comment les distinguer ?
Deux éléments composent votre paiement : le loyer net, soit le montant de base convenu au départ, et le loyer additionnel, qui regroupe les frais d’exploitation refacturés au locataire. Les deux devraient apparaître clairement au bail.
Quels postes de dépenses faut-il repérer ?
Les frais qui s’ajoutent au loyer de base comprennent notamment les taxes foncières, les primes d’assurance, les services publics, l’entretien, l’entretien des aires communes et les réparations.
| Poste | Ce qu’il peut comprendre | Document à demander |
|---|---|---|
| Taxes foncières | Taxes municipales et scolaires de l’immeuble | Comptes de taxes |
| Assurances | Primes d’assurance de l’immeuble | Relevé des primes |
| Entretien et aires communes | Déneigement, conciergerie, aménagement paysager | Contrats ou factures d’entretien |
| Énergie | Électricité, chauffage, climatisation | Factures des services publics |
| Réparations | Entretien et remplacement d’équipements | Détail des travaux facturés |
Comment les taxes foncières et les assurances sont-elles facturées ?
Le bail précise comment ces frais sont facturés. Les taxes foncières varient d’une municipalité à l’autre. N’hésitez pas à demander les pièces justificatives des montants facturés.
Qui paie l’entretien et les aires communes ?
Déneigement, conciergerie, aménagement paysager : ces postes se partagent parfois entre locataires. Au Québec, le déneigement peut peser lourd selon l’hiver. Tout dépend du bail, qui devrait indiquer comment ces frais sont facturés.
Qui assume les réparations et les remplacements ?
Les grosses réparations, comme le remplacement d’un équipement, méritent une attention particulière : qui les assume, et jusqu’où va votre responsabilité si le bail se termine bientôt ?
Comment votre part est-elle calculée ?
Ces frais sont généralement répartis en proportion de la superficie que vous louez. À titre d’illustration, un locataire qui occupe 2 000 pieds carrés dans un immeuble de 10 000 assumerait 20 % des frais répartis selon ce critère.
Certains baux ajoutent une clause d’ajustement de la part proportionnelle, qui vise à répartir équitablement certains coûts fixes lorsque l’immeuble compte des espaces vacants. Le bail devrait préciser la superficie retenue et la méthode de calcul.
Avant de signer, demandez :
- Le détail des frais d’exploitation de la dernière année ;
- La méthode de calcul de votre part, avec la superficie retenue.
Pourquoi ces frais changent-ils d’une année à l’autre ?
Les frais d’exploitation varient en fonction de l’évolution des taxes, des coûts énergétiques, des primes d’assurance et des frais d’entretien. Par conséquent, votre part peut augmenter sans que le loyer net net net n’en soit affecté.
Demandez si le bail prévoit un ajustement entre les frais estimés et les frais réels, et à quel moment il est facturé.
Quand faire vérifier le calcul ?
Une vérification est utile si un poste vous surprend, si votre part change d’une année à l’autre sans explication ou si vous comparez deux locaux dont la structure de frais diffère.
Le propriétaire est concerné lui aussi. Comment établir et documenter ce qu’il refacture à ses locataires ? Un regard extérieur sur les documents aide à y voir clair.
Quels documents garder d’une année à l’autre ?
Conservez chaque décompte annuel, les comptes de taxes transmis et la correspondance avec le propriétaire. Mis bout à bout, ces documents permettent de repérer une hausse inhabituelle et d’en demander l’explication, chiffres à l’appui.
Qui peut relire vos frais d’exploitation ?
Michel Boisvert, courtier immobilier agréé, agit aussi comme consultant en immobilier commercial. Il exerce depuis 1987, à Montréal, dans la région métropolitaine et dans les Laurentides.
Sa consultation immobilière s’adresse aux locataires comme aux bailleurs, et se facture à l’heure.
Un propriétaire peut lui confier le calcul du loyer additionnel à partir de ses documents. Un locataire, lui, peut faire lire son décompte avant d’en discuter avec le propriétaire.
Pour faire relire un bail ou un décompte de frais, passez par la page Contactez-nous ou appelez le 514-951-6092.
Un bail à signer, à comparer ou à renouveler?
Je peux analyser votre dossier en consultation à l’heure, sans mandat de courtage.
Michel accompagne locataires, propriétaires, acheteurs et vendeurs en immobilier commercial depuis 1987, à Montréal, sur la Rive-Nord et dans les Laurentides.
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